现状

供需关系：供应充足，需求相对不振。2024 年全年，西安办公楼市场需求远低于预期，退租较高，新租成交数据较为低迷，全年净吸纳量录得 2.4 万平方米，不足 2023 年同期的两成，处于历史相对低位。年末南飞鸿・乐荟中心 IGCA（B 座）和国瑞・西安国际金融中心两个项目入市，近 24 万平方米的新增供应推升空置率于年末收至 33.4%，同比上升 6.2 个百分点。

租金方面：2024 年全年甲级办公楼平均租金报 88.2 元 / 平方米 / 月，同比下降 5.8%，近五年来首次跌破 90 元 / 平方米・月。不过，核心商圈如高新区的甲级写字楼租金仍处于较高水平，2024 年第四季度，高新区甲级写字楼平均租金已达每月每平方米 150 元，部分高端项目如迈科中心租金突破 160 元。而一些非核心区域租金则相对较低，如西咸新区能源金融贸易区、经开区高铁新城等地租金低至 50 元 /㎡/ 月。

租户结构：金融业、专业服务及科技互联网三大传统领域依然主导 2024 年全年新租成交。

趋势

供应与竞争：2025 年，预计西安甲级办公楼市场将迎来近 40 万平方米的新增供应，加之 2024 年第四季度新入市的办公楼和第三方办公运营商分流客户，市场竞争更趋白热化，写字楼租金或加速下跌，市场价格分化将愈发明显。具备优越硬件条件和完善配套设施的地标项目，将着力提升资产管理能力；而一些地段处于劣势、楼龄相对老旧的项目，则需深入挖掘自身亮点以吸引客户。

产业影响：随着西安 “5+2+N” 重大科技基础设施体系建设的推进，以及政府对新兴产业的政策支持，生物医药、人工智能等新兴产业爆发，预计 2025 年将贡献 40% 新增需求，倒逼写字楼向 “垂直产业园” 转型。

投资方面：写字楼一直是大宗交易的热门类别，2023 年西安大宗交易市场有 9 笔成交，其中有 3 宗写字楼资产；2024 年上半年，有 3 笔成交，其中 1 宗是商业楼宇。买家类型本土化特征明显，涉及个人投资者、国资企业、城市更新基金等机构。同时，外资巨头也悄然布局，以 “整栋收购 + 重新定位” 模式抄底非核心区资产，西安写字楼投资回报率有所回升。